토지거래허가구역 제도 안내 및 지도로 한눈에

최근 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 ‘규제지역 및 토지거래허가구역’으로 지정하면서 부동산 시장이 다시 긴장하고 있습니다. 이번 조치는 과열된 주택시장을 안정화시키려는 의도로, 대출 규제와 세제 강화까지 이어질 가능성이 높습니다. 집을 사려는 분들이나 투자자 모두 지금 반드시 주목해야 할 타이밍입니다. 🏠💡

 

 

 

 

서울 전역, 경기 12개 지역까지 확대된 규제

 

정부는 수도권의 집값 상승세와 거래 급증세를 진정시키기 위해 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원, 성남, 용인, 하남 등)을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이로써 수도권 대부분 지역이 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶이게 되었습니다.
이는 2017년 문재인 정부 이후 최대 규모의 규제 확대이며, 시장의 과열 조짐을 선제적으로 차단하겠다는 의지가 반영된 결정입니다.

 

대출 규제 강화 및 주담대 한도 축소

 

이번 조치로 가장 큰 변화를 체감하는 부분은 바로 ‘대출 한도’입니다.
기존에는 시가 15억 원 이하 주택의 담보대출 한도가 6억 원이었지만, 앞으로는 15억~25억 원 주택의 한도는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대폭 축소됩니다.
또한 1주택자가 추가 주택을 구매하거나 전세대출을 받을 때 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되어, 사실상 ‘갭투자’와 ‘레버리지 투자’가 어려워질 전망입니다.

주택가격	기존 대출한도	변경 후 대출한도	비고
15억 원 이하	6억 원	6억 원 유지	기존과 동일
15억~25억 원	6억 원	4억 원	대출 축소
25억 원 초과	6억 원	2억 원	최대 규제

토지거래허가구역 지정으로 갭투자 제한

 

이번 대책의 핵심은 ‘투기성 수요 차단’입니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역의 아파트나 다세대주택은 매매 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 실거주 2년 의무가 부과됩니다.
이로 인해 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자는 사실상 불가능해집니다.
정부는 외국인 토지거래 규제에서 내국인까지 확대함으로써 거래 투명성을 높이고, 시장의 투기적 수요를 억제하겠다는 방침을 분명히 했습니다.

세제 강화 가능성과 시장 반응

 

이번 대책에는 아직 세제 강화 조치는 포함되지 않았지만, 정부는 향후 보유세와 거래세를 조정할 가능성을 언급했습니다.
전문가들은 “이번 조치는 시장의 단기 과열을 진정시키는 효과가 있겠지만, 장기적으로는 거래 위축과 풍선효과를 유발할 수 있다”고 분석합니다.
실제로 일부 지역에서는 이미 매수세가 멈추고, 월세 전환이 가속화되는 움직임도 관측되고 있습니다.

결론

 

서울과 수도권 주택시장은 이제 ‘강력 규제 시대’에 진입했습니다.
이번 조치는 단기적 안정 효과를 기대할 수 있지만, 투자자와 실수요자 모두 전략적인 대응이 필요합니다.
특히 내 집 마련을 계획 중이라면, 금융 규제와 세제 변화에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.
지금은 정보가 곧 기회가 되는 시기입니다. 🏘️

Q&A

 

Q1. 이번 규제지역 지정은 언제부터 시행되나요?
A1. 2025년 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구 지정이, 10월 20일부터 토지거래허가구역 지정이 시행됩니다.

 

Q2. 1주택자도 전세대출 규제를 받나요?
A2. 네, 전세대출의 이자 상환분이 DSR에 포함되므로 대출 여력이 줄어듭니다.

 

Q3. 토지거래허가구역에서는 어떤 절차가 필요한가요?
A3. 매매 전 구청장 또는 시장의 허가를 받아야 하며, 주택 구매 후 2년 실거주가 의무입니다.

 

Q4. 이번 조치가 집값에 미치는 영향은?
A4. 단기적으로는 상승세가 완화될 가능성이 높지만, 중장기적으로는 수요가 다른 지역으로 이동하는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있습니다.

 

Q5. 세제 강화는 언제쯤 나올까요?
A5. 정부는 TF를 통해 보유세·거래세 조정을 검토 중이며, 올해 말 또는 내년 초 구체적인 방안이 발표될 가능성이 있습니다.

 

정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

이번 조치로 대출 한도와 갭투자 제한 등 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 실수요자라면 반드시 확인해야 할 핵심 내용 요약!

 

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